日本作为全球住房租赁市场发展最为成熟的国家之一，其长租公寓产业经过数十年发展已形成一套完整的生态体系，在政策法规、产品设计、运营服务等各个维度都积累了丰富的实践经验，

　　基于此，URI推出服务项目「海外游学记·URI Study Tour」，通过深度对话标杆企业及探访标杆项目、为行业参与者提供沉浸式学习平台。

　　本次，URI带队游学考察，精选大阪、京都、东京这三大最具代表性的都市圈作为研究区域，通过深入走访日本长租公寓领域的标杆企业、实地考察具有典型示范意义的优质项目，学习日本同行在长租公寓领域的海外经验，深入理解其背后的发展逻辑和运营哲学。

　　-4企业参访：三井不动产（Mitsui Fudosan）及高端塔楼公寓项目-

　　备*：本次日本企业考察交流环节涉及商业机密，出于保密要求不便拍照，故相关内容不在文中展示，如有特殊需求，可联系后台咨询

　　简介：大和房屋工业（Daiwa House Industry）成立于1955年，总部位于日本大阪，是日本最大的住宅建筑商之一，业务涵盖独户住宅、租赁公寓、商业地产、物流设施及城市开发等领域。截至2024年，公司已建成住宅191.9万户，商业设施5.6万栋，全球设有480家公司，海外占比超60%。

　　◦零能耗住宅：2013年推出大阪“SMA×ECO TOWN晴美台”，实现太阳能自给自足；

　　◦可持续运营：2040年实现100%可再生能源供电，工厂已部分实现电力自给；

　　由日本大和房屋工业（Daiwa House）开发建设的SMA×ECO TOWN晴美台，是日本首个实现电能自给自足的智能环保住宅社区，位于大阪府堺市，于2013年6月竣工并投入使用。项目占地面积约1.7万平方米，共提供65户独栋住宅，采用太阳能发电系统、锂离子蓄电池及能源管理系统（HEMS），实现全年近乎零电费及二氧化碳零排放的居住目标。

　　项目地处大阪南部堺市优质居住区，交通便捷，15分钟可达大阪市中心。周边商业配套完善，步行范围内即有大型超市、医疗机构及教育资源，满足居民日常生活需求。

　　住宅设计采用大和房屋自主研发的全电化节能技术，配备高效隔热建材、智能温控系统及LED照明，大幅降低能耗。每户均搭载太阳能发电装置，日间发电储存至家用蓄电池，夜间供能，剩余电力可反向售电至关西电力公司。室内采用标准化精装交付，包含节能热水器、智能家居控制系统及环保建材，实现“拎包入住”体验。

　　社区规划注重生态可持续，公共区域设置绿化带及节能照明系统，并采用雨水回收技术灌溉植被。项目获日本国土交通省“低碳社区典范”认证，并成为后续零能耗住宅开发的参考样板。自交付以来，入住率长期保持高位，主要吸引环保意识较强的中高收入家庭及科技行业从业者。

　　作为日本绿色住宅的里程碑项目，SMA×ECO TOWN晴美台荣获多项可持续发展奖项，并推动了大和房屋在后续项目（如“Premist南千里津云台”太阳能公寓）中的技术升级。其成功经验为全球零能耗社区建设提供了重要参考。

　　简介：大东建托成立于1974年，是日本最大的租赁住宅资产管理公司，管理房源超100万套，市场份额达26%。公司最初以建筑业务起家，后转型为“代建+运营”双轮驱动模式，涵盖租赁管理、金融服务、老年护理等多元化业务。

　　◦包租模式：2006年推出35年长期包租制，保障业主稳定收益，同时承担房屋维护责任；

　　◦金融创新：设立大东Energy公司，整合光伏发电与电力零售，降低租户用电成本；

　　◦智能管理：引入AI和物联网技术优化租户体验，如24小时客服和智能支付系统；

　　◦轻资产扩张：建筑业务外包，聚焦前端市场分析与租赁运营，提升资产周转率；

　　◦可持续经营：计划2025年转型为“全方位租赁解决方案商”，覆盖能源、商业等衍生业务；

　　简介：骊住集团（LIXIL）成立于2011年，由日本五大建材与住宅设备巨头（INAX、TOSTEM、新日轻、通世泰、旭硝子住宅建材）合并组建，是全球领先的住宅与建筑产品集团。其业务遍布全球150多个国家，旗下拥有高仪（Grohe）、美标（American Standard）、伊奈（INAX）等国际知名品牌。骊住致力于通过“为所有人提供优质家居”的愿景，为全球消费者提供从卫浴、厨房、门窗到整体建材的综合性解决方案。

　　◦产品技术革新：推出颠覆性的“SATIS”智能马桶，集成了自动开盖、除菌、节水冲洗等物联网技术，重新定义了卫浴体验。在水处理技术方面，开发了可用于极度缺水地区的节水型马桶，积极应对全球水资源挑战；

　　◦商业模式创新：开创性地提供“解决方案式”销售，不仅销售单一产品，还提供从设计、安装到售后维护的整体空间解决方案（如整体卫浴、整体厨房），提升了产品附加值和客户满意度；

　　◦生产与材料创新：大力投入环保材料研发，如使用再生树脂制造水槽、开发低能耗生产线。通过自动化与智能制造技术优化全球供应链，提升生产效率并降低成本；

　　◦开放式创新：与初创企业、研究机构合作，共同开发面向未来的家居技术，例如与大学合作研发适用于老龄社会的无障碍卫浴设计。

　　◦全球品牌组合战略：通过收购高仪（Grohe）、美标（American Standard）等国际顶级品牌，构建多品牌矩阵，覆盖从高端、中端到经济型的全市场段，实现协同效应和市场份额的全球扩张；

　　◦聚焦核心与数字化转型：出售部分非核心业务（如化学材料、门窗业务）以优化资产结构，将资源集中应用于更具增长潜力的卫浴厨房核心领域。同时大力推进数字化转型，利用数据和AI优化产品开发、市场营销和供应链管理；

　　◦可持续发展驱动：将ESG（环境、社会、治理）理念置于战略核心，致力于在2025年实现生产过程的碳中和，并推动循环经济，目标是成为“为社会课题提供解决方案的企业”；

　　◦深耕亚洲高增长市场：尤其重视中国、印度等亚洲市场，通过本土化生产、产品设计和营销策略，满足新兴市场消费者对高品质住宅产品日益增长的需求。

　　简介：三井不动产成立于1941年，是日本最大的综合性房地产集团之一，业务涵盖住宅开发、商业地产、写字楼、物流设施及城市更新等领域。截至2024年，公司年营收超2.3万亿日元，管理资产规模位居行业前列。

　　◦轻资产转型：2000年后拓展代建、REITs管理及存量房运营，降低负债并提升盈利稳定性。

　　◦科技融合：推动智能城市（如柏叶智能城）、AI/IoT建筑技术，优化能源管理与用户体验。

　　◦产业平台：设立RISE-A半导体创新平台，整合全球科研资源，拓展科技地产。

　　◦多元化经营：形成“开发+租赁+管理”生态链，写字楼、商业地产贡献核心收益。

　　特色项目案例：神宫北参道公园庭院塔楼（Park Court Jingu Kitasando The Tower）该项目是日本三井不动产住宅株式会社开发的高端塔楼公寓，也是东京城市更新的典范之作。项目地处东京都涩谷区千驮谷，集优越区位、优质配套与高端设计于一体。

　　•竣工时间：2023年1月•建筑结构：地上28层、地下1层，采用钢筋混凝土结构•总户数：464户•产权类型：永久产权（Freehold）

　　•具体地址：东京都涩谷区千驮谷4-6-8;•交通优势：步行1分钟可达东京地铁副都心线分钟可达JR山手线代代木站；可便捷前往涩谷、新宿等东京核心商圈

　　自然景观：紧邻明治神宫、新宿御苑、代代木公园三大城市绿地，生态环境优越，可轻松享受自然惬意生活;生活配套：周边分布时尚咖啡馆、精品店、超市及便利店，满足日常消费需求;步行可至罗森便利店、OK杂货店，生活采购便利;医疗与教育资源丰富，附近有JR东京综合医院、庆应义塾大学信浓町校区。

　　设计理念：以“巢=NEST”为核心概念，强调有机活力与多功能空间连接，建筑外观采用编织状立体造型，从不同视角观看可呈现动态视觉变化，设计感突出。生态设计：景观融合多种树种，衔接周边自然环境，为鸟类、蝴蝶提供栖息地；屋顶安装太阳能电池板，为电梯与公共照明供应可持续能源；结构安全：采用制震结构与直接基础，大幅提升建筑抗震性能，居住安全有保障。

　　户型范围：涵盖1LDK至3LDK多种户型，面积约40.40㎡-237.49㎡，可满足不同需求;价格示例：•1LDK（40.80㎡）：售价约1.44亿日元（约720万人民币）•2LDK（70.76㎡）：月租金约61.8万日元（约3万人民币）•3LDK（85.39㎡）：售价约3.98亿日元（约2000万人民币）相关费用：•管理费：1LDK户型约2.53万日元/月•修缮基金：1LDK户型约0.763万日元/月•停车位：月租约7万日元

　　生活娱乐类：派对休息室、电影院和图书馆休息室、高尔夫休息室；健康休闲类：健身室、感受甲板、观景甲板；实用功能类：学习休息室、洗衣休息室、自行车工作室、快递箱、24小时垃圾收集处；安全服务类：24小时安全管理（含夜间警卫）、礼宾服务（部分收费）、各层专有宅配保管柜；

　　节能技术：屋顶太阳能电池板为公共区域供电，践行绿色节能理念;智能家居：部分户型配备地暖、影像对讲机、自动恒温浴缸，提升居住舒适度与便捷性

　　追求高端居住体验的家庭及外籍人士;投资客户（项目提供租赁管理服务，适合长期投资）。

　　地段稀缺：毗邻代代木公园、明治神宫，兼顾都市便利与自然生态；品牌保障：由三井不动产开发，建筑质量与后期物业服务水准可靠；配套完善：多样化公共设施覆盖社交、休闲、健身等需求，满足全方位生活场景；生态友好：注重与自然环境融合，积极利用可持续能源。

　　URI认为项目作为高端物业，售价与租金水平相对较高。整体而言，其兼具自住舒适度与投资价值，是东京高端住宅市场的优质选择。

　　简介：位于东京核心区的First Cabin胶囊公寓酒店，以头等舱概念重新定义经济型住宿。酒店采用男女分层设计，提供头等舱和经济舱两种房型，主打小空间大体验的都市旅居解决方案。

　　◦4㎡头等舱配备1.5米宽床铺、可调节照明/空调系统、USB充电接口及上锁储物抽屉；

　　◦公共区域含独立卫浴（坐式淋浴区）、洗衣房（烘干一体机）、咖啡厅及共享办公区；

　　该项目通过模块化钢结构建造实现快速复制，目前在日本管理超80家门店，出租率长期保持在95%以上，为都市短居者提供酒店级服务+青旅级价格的独特价值。

　　URI深度研学归来，下一篇将聚焦行业本质：从老龄化社会的创新解决方案Hebel Village，到中日公寓市场差异全景对比，揭示对中国住房租赁市场的核心启示与落地路径。最终章，即将发布！

　　未来，「游学记·URI Study Tour」游学项目将持续推出，我们面向所有住房租赁企业全国游学考察，提供深度服务与链接，携手共同参与与经历，与大家一起，在游学中成长，在成长里创造。